土地产权与外资持有

公寓法修正案(ฉ.4)立法说明

适用范围：全国适用 · 发布部门：วุฒิสภา (Senate) · 生效：2551 · 已核验条文：40

查看官方原件

【公寓法修正案(ฉ.4)立法说明 · ทั่วประเทศ】 ๒๖ (กรกฎาคม ๒๕๕๑) • ทีมงานหนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์, กม. คอนโดใหม่ คุมเข้มจัดระเบียบบ้านลอยฟ้า, หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์, ๒๔ (มิถุนายน ๒๕๕๑) • พิสิฐ ชูประสิทธิ์, ผล สนช. แก้ไข พรบ. อาคารชุด จุดเปลี่ยนผู้ประกอบการหัวหมอ, ผู้จัดการรายวัน, ๒๔ (มกราคม ๒๕๕๑) • พระราชบัญญัติอาคารชุด พ. ศ. ๒๕๒๒ และที่แก้ไขเพิ่มเติม (ฉบับที่ ๒) พ. ศ. ๒๕๓๔, (ฉบับที่ ๓) พ. ศ. ๒๕๔๒ และ (ฉบับที่ ๔) พ. ศ. ๒๕๕๑ • www. thaicondo. net เว็ปไซต์คอนโดไทย [数字原文核验]
【公寓法修正案(ฉ.4)立法说明 · ทั่วประเทศ】 เนื่องจากยังไม่มีกฎหมายรองรับ จึงได้มีการ หยิบยกร่างกฎหมายคอนโดมิเนียม หรือที่เรียก กันว่า “กฎหมายอาคารชุด” มาพิจารณากัน อีกครั้ง และได้มีการแต่งตั้งคณะกรรมการพิจารณา ยกร่างขึ้นใหม่ ในที่สุดได้มีการตราพระราชบัญญัติ อาคารชุด พ. ศ. ๒๕๒๒ ขึ้นบังคับใช้ (โดยมีผล ใช้บังคับตั้งแต่วันที่ ๓๐ ตุลาคม ๒๕๒๒) ๑ ทรัพย์ส่วนบุคคล หมายถึง ห้องชุด (ส่วนของอาคารชุดที่แยกการถือกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วนเฉพาะของแต่ละบุคคล) [数字原文核验]
【公寓法修正案(ฉ.4)立法说明 · ทั่วประเทศ】 ต่างด้าว”ตามที่แก้ไขเพิ่มเติมโดย พ. ร. บ. อาคารชุด พ. ศ. ๒๕๒๒ (ฉบับที่ ๒) พ. ศ. ๒๕๓๔ และ (ฉบับที่ ๓) พ. ศ. ๒๕๔๒ ได้กำหนดให้คนต่างด้าว ๕ อาคารชุดที่ได้จดทะเบียนไว้อาจเลิกได้ด้วยเหตุ (๑) ในกรณีที่ยังไม่ได้จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด ผู้ขอจดทะเบียนอาคารชุด หรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดทั้งหมด ในอาคารชุด ขอเลิกอาคารชุด (๒) เจ้าของร่วมมีมติเป็นเอกฉันท์ให้เลิกอาคารชุด (๓) อาคารชุดเสียหายทั้งหมด และเจ้าของร่วมมีมติไม่ก่อสร้างอาคารนั้นขึ้นใหม่ [数字原文核验]
【公寓法修正案(ฉ.4)立法说明 · ทั่วประเทศ】 กับราคาของห้องชุดทั้งหมด ในขณะที่ขอจดทะเบียนเป็นอาคารชุด (มาตรา ๑๔) โดยอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมหรือห้องชุดแต่ละคน และนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินแปลงนั้นต่อไปอีกไม่ได้ จนกว่าจะได้มีการเลิกอาคารชุด๕แล้วจึงจะนำ โฉนดนั้นมาใช้ต่อไป (มาตรา ๙, ๑๐) หลักการสำคัญประการต่อมาเมื่อ อาคารชุดนั้น ๆ ตกอยู่ภายใต้บังคับกฎหมาย ฉบับนี้ หลังจากที่ได้รับการจดทะเบียนเป็น อาคารชุดแล้ว เจ้าของโครงการนั้น ๆ จะต้อง ดำเนินการจดทะเบียนเป็น “นิติบุคคลอาคารชุด”๖ เพื่อทำหน้าที่ดูแลจัดการรักษาทรัพย์ส่วนกลาง [数字原文核验]
【公寓法修正案(ฉ.4)立法说明 · ทั่วประเทศ】 ทั้งนี้เนื่องจากทรัพย์สินส่วนกลางเป็นกรรมสิทธิ์ ร่วมของเจ้าของห้องชุดทุกคน และแต่ละคน ต่างก็มีสิทธิที่จะใช้ทรัพย์ส่วนกลางได้เท่าเทียมกัน ทุกราย หากจะให้คนใดคนหนึ่งเข้ามาทำหน้าที่ ดูแลรักษาอาจไม่เป็นธรรมและเกิดปัญหาตามมาได้ จึงต้องกำหนดให้มีผู้มาทำหน้าที่ดูแล รักษาหรือ จัดการทรัพย์ส่วนกลางนี้ เพื่อให้เจ้าของห้องชุด ได้รับประโยชน์ในการใช้ทรัพย์ส่วนกลางอย่างดี ที่สุด (มาตรา ๓๑, ๓๓) โดยมีผู้จัดการนิติบุคคล อาคารชุด(ได้รับเลือกจากที่ประชุมใหญ่เจ้าของ ร่วม) ซึ่งจะเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลก็ได้ [数字原文核验]
【公寓法修正案(ฉ.4)立法说明 · ทั่วประเทศ】 ข้อเท็จจริง หรือส่งหลักฐานใดเพื่อประกอบการ พิจารณาหรือสอบสวนได้ โดยให้ถือเป็นพนักงาน เจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายอาญา (มาตรา ๖๐/๑, ๖๐/๓) (๑๕) มีการกำหนดบทลงโทษผู้ที่ฝ่าฝืน บทบัญญัติต่าง ๆ ตามพ. ร. บ. นี้ไว้อย่างชัดเจน ซึ่งแต่เดิมไม่มีกำหนดไว้ ซึ่งมีตั้งแต่โทษปรับ อาทิ ปรับตั้งแต่ ๕๐,๐๐๐ บาท ถึง ๑๐๐,๐๐๐ บาท กรณี ไม่ดำเนินการตามที่ได้โฆษณาไว้ (มาตรา ๖๔) หรือปรับไม่เกิน ๕๐,๐๐๐ บาท และปรับอีก ไม่เกินวันละ ๕,๐๐๐ บาท ตลอดเวลาที่ฝ่าฝืนอยู่ กรณีฝ่าฝืนข้อกำหนดเกี่ยวกับเขตพื้นที่ประกอบ [数字原文核验]
【公寓法修正案(ฉ.4)立法说明 · ทั่วประเทศ】 เป็นอาคารชุดตามกฎหมายได้ (มาตรา ๖) หาก พนักงานเจ้าหน้าที่ตรวจสอบแล้วอนุญาตให้ จดทะเบียนได้ ก็จะออกหนังสือกรรมสิทธิ์ ในห้องชุดแต่ละห้องชุดให้เรียกว่า “หนังสือ กรรมสิทธิ์ห้องชุด๓” หรือที่เรียกกันว่า “โฉนด บนอากาศ” ซึ่งเจ้าของห้องชุดหรือเจ้าของร่วม๔ สามารถใช้เป็นหนังสือสำคัญในการจดทะเบียนสิทธิ และนิติกรรม ไม่ว่า ขาย จำนอง ขายฝากหรือ ให้เช่า ฯ ลฯ ได้เช่นเดียวกับโฉนดที่ดินทั่วไป ส่วนโฉนด ที่ดินซึ่งเป็นที่ดินที่ใช้ก่อสร้างอาคารชุดนั้นจะถูก งดใช้ชั่วคราว และจะนำมาใช้เพื่อจดทะเบียนสิทธิ [数字原文核验]
【公寓法修正案(ฉ.4)立法说明 · ทั่วประเทศ】 หน้าที่ของนิติบุคคลอาคารชุด ตามที่กฎหมาย ฉบับนี้ให้อำนาจไว้มากน้อยเพียงใดด้วย เอกสารอ้างอิง • วิชัย ตันติกุลานันท์, คำอธิบายกฎหมายเกี่ยวกับอาคารชุด (กฎหมายคอนโดมิเนียม), พิมพ์ครั้งที่ ๔, กรุงเทพ : ห้างหุ้นส่วนจำกัดพิมพ์อักษร, ๒๕๔๑ • มานพ พงศทัต, รวมเรื่องอาคารชุดของประเทศไทย, พิมพ์ครั้งที่ ๑, ๒๕๒๗ • นคร มุธุศรี, ไขปัญหาคอนโดฯ เล่มที่ ๑, พิมพ์ครั้งที่ ๑, กรุงเทพ : บริษัทบางกอกพับลิคมีเดียจำกัด, ๒๕๓๗ • ทีมงานหนังสือพิมพ์เดลินิวส์, พระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับแก้ไข), หนังสือพิมพ์เดลินิวส์, [数字原文核验]
【公寓法修正案(ฉ.4)立法说明 · ทั่วประเทศ】 บ. อาคารชุดฯ ) (๒) ต้องมีการจดทะเบียนเป็นอาคารชุด แล้ว โดยผู้มีสิทธิที่จะยื่นขอจดทะเบียน อาคารชุดตามพระราชบัญญัตินี้ได้ จะต้องเป็น เจ้าของที่ดินแปลงที่อาคารชุดนั้นตั้งอยู่และต้อง เป็นเจ้าของอาคารชุด (อาคารที่สร้างเสร็จเรียบร้อย แล้ว โดยไม่จำเป็นต้องเป็นอาคารที่สร้างขึ้นใหม่ อาจจะเป็นอาคารเก่าซึ่งปลูกสร้างมานานแล้ว และมีความประสงค์จะเปลี่ยนแปลงเป็นอาคารชุด ก็ได้) ซึ่งตั้งอยู่บนที่ดินแปลงนั้นด้วย เมื่อเข้า หลักเกณฑ์ดังกล่าวแล้วเจ้าของโครงการก็สามารถ ยื่นคำขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เพื่อขอจดทะเบียน [数字原文核验]
【公寓法修正案(ฉ.4)立法说明 · ทั่วประเทศ】 ที่ได้จดทะเบียนไว้โดยมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดต้องนำไปจดทะเบียน ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายใน ๓๐ วันนับแต่วันที่ ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติ จากเดิมที่มิได้ มีการกำหนดเวลาบังคับไว้ (มาตรา ๓๒) (๑๐) กำหนดคุณสมบัติ การแต่งตั้ง และการพ้นจากตำแหน่งของผู้จัดการนิติบุคคล อาคารชุดไว้อย่างชัดเจน อาทิ ผู้จัดการนิติบุคคล ต้องมีอายุไม่ต่ำกว่า ๒๕ ปี ไม่เป็นบุคคลล้มละลาย ไม่เคยถูกถอนจากการเป็นผู้จัดการเพราะเหตุ ทุจริตหรือมีความประพฤติเสื่อมเสีย และไม่มีหนี้ [数字原文核验]
【公寓法修正案(ฉ.4)立法说明 · ทั่วประเทศ】 ฉบับนี้ใช้บังคับไประยะหนึ่งแล้วก็น่าจะทำให้ ปัญหาต่าง ๆ ที่เกิดขึ้นในอดีตคลี่คลายไปใน ทิศทางที่ดีขึ้น อันจะช่วยให้ผู้บริโภคมีความมั่นใจ และกล้าตัดสินใจที่จะซื้อคอนโดฯ มากขึ้น ซึ่งจะ นำไปสู่การขับเคลื่อนทางเศรษฐกิจของประเทศ ให้ก้าวไปข้างหน้าต่อไป แต่อย่างไรก็ตามหลักการ ดังกล่าวจะประสบผลสำเร็จมากน้อยเพียงใดนั้น ไม่ได้ขึ้นอยู่กับกฎหมายเพียงอย่างเดียว แต่ยัง ขึ้นอยู่กับการมีส่วนร่วมของเจ้าของห้องชุด ทั้งหลายด้วยว่าได้ให้ความร่วมมือในการเอาใจใส่ ในการเข้าประชุม และควบคุมดูแลการปฏิบัติ [数字原文核验]
【公寓法修正案(ฉ.4)立法说明 · ทั่วประเทศ】 ปัญหาเกี่ยวกับการบังคับใช้พระราชบัญญัติ ดังกล่าวในประเด็นสำคัญหลายประเด็น ดังนั้นจึง ขอนำเสนอข้อมูลเกี่ยวกับกฎหมายอาคารชุด ในหัวข้อ “พระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ. ศ. ๒๕๕๑ ความพยายามอีกครั้งในการคุ้มครอง มนุษย์คอนโด” เพื่อเป็นแนวทางแก่ผู้ที่สนใจใน การใช้สิทธิ หน้าที่ตามกฎหมายดังกล่าว ๒. วิวัฒนาการของกฎหมาย อาคารชุดหรือกฎหมายคอนโดมิเนียม การริเริ่มต้นแนวความคิดที่จะให้มี กฎหมายเพื่อรับรองสิทธิของประชาชนในลักษณะ การเป็นเจ้าของร่วมทั้งในที่ดินและตัวอาคารของ [数字原文核验]
【公寓法修正案(ฉ.4)立法说明 · ทั่วประเทศ】 ที่มิใช่ห้องชุด ได้แก่บรรดาโครงสร้างและสิ่งก่อสร้างเพื่อความมั่นคงและป้องกันความเสียหายต่ออาคารชุด เช่น ฐานราก เสาเข็ม ดาดฟ้า บันได ระเบียง ฝาผนังด้านนอกโดยรอบ เป็นต้น และที่ดินหรือทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับ เจ้าของร่วม เช่น ลานจอดรถร่วมกัน สระว่ายน้ำ สวนหย่อม ลิฟท์ ถังกักเก็บน้ำ เป็นต้น (มาตรา ๔ แห่ง พ. ร. บ. อาคารชุดฯ ). ๓ หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด หมายถึง หนังสือสำคัญ(ซึ่งออกให้แก่เจ้าของห้องชุดแต่ละห้อง)เพื่อแสดงกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ [数字原文核验]
【公寓法修正案(ฉ.4)立法说明 · ทั่วประเทศ】 (๑๓) แก้ไขมติในการลงคะแนนเสียง ในการแต่งตั้งและถอดถอนผู้จัดการนิติบุคคล อาคารชุด จากเดิมที่ต้องได้รับคะแนนเสียงจาก ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่ง โดยลดลงมาเป็นจำนวนไม่น้อยกว่า ๑ ใน ๔ ของคะแนนเสียงลงคะแนนทั้งหมด อันจะทำให้ การแต่งตั้งและการถอดถอนผู้จัดการเป็นไปได้ ง่ายขึ้น (มาตรา ๔๙ (๑)) (๑๔) บัญญัติให้อำนาจพนักงาน เจ้าหน้าที่ในการเข้าไปมีส่วนร่วมในการเข้าไป ช่วยแก้ไขปัญหาความเดือดร้อนของผู้อยู่อาศัย ในโครงการไว้อย่างชัดเจน เช่น อำนาจในการ ออกหนังสือแจ้งให้บุคคลใดมาให้ถ้อยคำชี้แจง [数字原文核验]
【公寓法修正案(ฉ.4)立法说明 · ทั่วประเทศ】 ส่วนบุคคล และกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง (มาตรา ๔). ๔ เจ้าของร่วม หมายถึง เจ้าของห้องชุดในอาคารชุดแต่ละอาคารชุด (มาตรา ๔). สำหรับสาระสำคัญของพระราชบัญญัติ ฉบับนี้ มีหลักการสำคัญที่จะเข้าลักษณะของ อาคารชุด โดยต้องมีองค์ประกอบรวม ๒ ประการ คือ (๑) ต้องเป็นอาคารที่สามารถแบ่งแยก การถือกรรมสิทธิ์ในอาคารนั้นออกเป็นส่วน ๆ ได้ โดยกรรมสิทธิ์แต่ละส่วนนั้นต้องประกอบด้วย กรรมสิทธิ์ ๒ ชนิดด้วยกัน คือ กรรมสิทธิ์ใน ทรัพย์ส่วนบุคคล๑ (Personal property) และ กรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง๒ (มาตรา ๔ แห่ง พ. ร. [数字原文核验]
【公寓法修正案(ฉ.4)立法说明 · ทั่วประเทศ】 (๔) อาคารชุดถูกเวนคืนทั้งหมดตามกฎหมายว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ (มาตรา ๕๑). ๖ นิติบุคคลอาคารชุด หมายถึง นิติบุคคลที่ได้จดทะเบียนตามพระราชบัญญัตินี้ ซึ่งต้องจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดิน (มาตรา ๔) ไม่ใช่กรณีการจดทะเบียนเพื่อจัดตั้งนิติบุคคลเป็นบริษัทจำกัดหรือห้างหุ้นส่วนจำกัด ที่จะต้องไปดำเนินการจดทะเบียนต่อ นายทะเบียนหุ้นส่วนบริษัทของกระทรวงพาณิชย์. ๗ กรรมสิทธิ์ส่วนที่เป็นของเจ้าของร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง ให้เป็นไปตามอัตราส่วนระหว่างราคาของห้องชุดแต่ละห้องชุด [数字原文核验]
【公寓法修正案(ฉ.4)立法说明 · ทั่วประเทศ】 ครบถ้วนแล้ว (มาตรา ๒๙) (๗) เปลี่ยนหลักเกณฑ์การคิดอัตรา ส่วนกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลางของ เจ้าของร่วม จากเดิมที่ใช้ราคาห้องชุดเป็นเกณฑ์ มาเป็นใช้อัตราส่วนระหว่างเนื้อที่ของห้องชุด แต่ละห้องกับเนื้อที่ของห้องชุดทั้งหมดในอาคาร ชุดนั้นในขณะจดทะเบียนแทน (มาตรา ๑๔) (๘) การชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางให้เป็น หน้าที่ความรับผิดชอบของเจ้าของร่วมทุกราย (ตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ร่วมของตน) สำหรับ ห้องชุดที่ยังจำหน่ายไม่หมด ให้เป็นหน้าที่ ความรับผิดชอบของผู้ประกอบการที่ต้องออก [数字原文核验]
【公寓法修正案(ฉ.4)立法说明 · ทั่วประเทศ】 จะเป็นผู้ที่ทำหน้าที่ดำเนินการแทนนิติบุคคลนั้น ทั้งนี้ภายใต้การควบคุมดูแลของที่ประชุมใหญ่ เจ้าของห้องชุดทั้งหมด (มาตรา ๓๕, ๓๖) ในการนี้เจ้าของห้องชุดทั้งหมดจะตั้งคณะกรรมการ ขึ้นมาชุดหนึ่งโดยเลือกจากเจ้าของห้องชุด ไม่ว่าจะเป็นคนธรรมดาหรือนิติบุคคลสามารถ ถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดและอาคารชุดที่จดทะเบียน เป็นอาคารชุดแล้ว ในสัดส่วนไม่เกินร้อยละ ๔๐ (ฉบับที่ ๒) และไม่เกินร้อยละ ๔๙ (ฉบับที่ ๓) ของพื้นที่ของห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้นได้ โดยมีเงื่อนไขในการที่จะมีสิทธิดังกล่าว อาทิ [数字原文核验]
【公寓法修正案(ฉ.4)立法说明 · ทั่วประเทศ】 ประเทศในสมัยนั้นที่กำลังประสบปัญหาสภาวะ ซบเซา ซึ่งเป็นมาตรการหนึ่งในการฟื้นฟูเศรษฐกิจ ของประเทศโดยรวม ๓. ประเด็นที่แก้ไขเพิ่มเติมโดย พ. ร. บ. อาคารชุด พ. ศ. ๒๕๒๒ (ฉบับที่ ๔) พ. ศ. ๒๕๕๑๘ แม้ว่าพระราชบัญญัติอาคารชุดฯ จะ ได้ผ่านการบังคับใช้มาเป็นระยะเวลากว่า ๒๙ ปี แล้วก็ตาม แต่จากปัญหาที่เกิดขึ้นเกี่ยวกับ อาคารชุดจากการร้องเรียนผ่านทางกรมที่ดิน นั้นมีเป็นจำนวนมากในแต่ละปี อันสะท้อนให้ เห็นว่ากฎหมายที่มีอยู่ยังไม่สามารถที่จะคุ้มครอง ผู้ที่อยู่อาศัยในอาคารชุดให้ได้รับความเป็นธรรม [数字原文核验]
【公寓法修正案(ฉ.4)立法说明 · ทั่วประเทศ】 ที่จะต้องเผชิญกับปัญหาการจราจรติดขัด รวมทั้งปัญหาความไม่ปลอดภัยในชีวิต และทรัพย์สิน ที่มีข่าวถูกโจรกรรมอยู่เป็นประจำ แต่เมื่อได้มีการตั้งประเด็นคำถามที่ควรต้องทราบ อาทิ เมื่อซื้อห้องชุด คอนโดมิเนียมจากผู้ประกอบการแล้วจะได้รับกรรมสิทธิ์ในส่วนไหนบ้าง ใครเป็น ผู้มีอำนาจจัดการบริหารและใช้อำนาจตามกฎหมายใด กับบรรดาผู้ที่กำลังตัดสินใจ ที่จะซื้ออาคารชุด หรือแม้กระทั่งผู้ที่ได้เข้าไปพักอาศัยแล้ว หลายคนกลับตอบไม่ได้ หรือตอบได้แต่ไม่ถูกต้องครบถ้วนทั้งหมดอันสะท้อนให้เห็นว่ายังมีบุคคล [数字原文核验]
【公寓法修正案(ฉ.4)立法说明 · ทั่วประเทศ】 วางระบบทางเข้าออกในพื้นที่ดังกล่าวเป็นการ เฉพาะ โดยไม่ให้รบกวนความเป็นอยู่โดยปกติสุข ของเจ้าของร่วมคนอื่น (มาตรา ๑๗/๑) (๕) กำหนดให้ต้องมีการจัดตั้งสำนักงาน นิติบุคคลอาคารชุดที่มีที่ตั้งที่ทำการอยู่ภายใน อาคารชุดนั้น โดยให้ถือเป็นทรัพย์ส่วนกลาง (มาตรา ๓๒ (๓)) (๖) กำหนดเวลาให้ผู้จัดการต้อง ดำเนินการออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ ให้แก่เจ้าของร่วม ภายใน ๑๕ วันนับแต่ได้ รับคำร้องขอจากเจ้าของร่วม ในกรณีที่เจ้าของ ร่วมได้ชำระหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายอันเกิดจาก ทรัพย์ส่วนกลางให้กับนิติบุคคลอาคารชุด [数字原文核验]
【公寓法修正案(ฉ.4)立法说明 · ทั่วประเทศ】 ดำเนินการตามที่ได้โฆษณาไว้ ปัญหาความ ไม่เป็นระเบียบในการใช้พื้นที่ทรัพย์ส่วนกลาง ปัญหาทางเข้าออกอาคารชุดสู่ทางสาธารณะ ปัญหาการให้ร้านค้าเข้ามาใช้พื้นที่นอกเขตตาม ที่กำหนดไว้ในข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุด ฯ ลฯ มีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางนี้ นอกจากจะนำไปใช้ประโยชน์ในการคิดคำนวณค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาจัดการเกี่ยวกับ ทรัพย์ส่วนกลางดังกล่าวข้างต้นแล้ว ยังนำไปใช้ในการกำหนดจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของห้องชุดแต่ละรายว่ามีสิทธิลงคะแนน [数字原文核验]
【公寓法修正案(ฉ.4)立法说明 · ทั่วประเทศ】 ประเทศไทยนั้น ได้เริ่มปรากฏมานานแล้วกล่าวคือ ตั้งแต่สมัยรัฐบาลจอมพลถนอม กิติขจร เป็น นายกรัฐมนตรี เนื่องจากสาเหตุที่ประชากรเพิ่ม ขึ้นมากอย่างรวดเร็ว และมีการอพยพจากชนบท สู่เมืองเพื่อเข้ามาหางานทำเพิ่มมากขึ้น แต่จาก จำนวนที่ดินที่มีเท่าเดิมและที่ดินที่มีทำเลที่ตั้ง ที่เหมาะสมมักจะมีจำกัด จึงจำเป็นต้องขยาย ที่อยู่อาศัยและอาคารสำนักงานออกไปในทาง สูงขึ้นเหนือพื้นดิน โดยวิธีการก่อสร้างอาคารสูง หลาย ๆ ชั้น แต่การที่จะเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ อย่างเด็ดขาดในตัวอาคารบนที่ดินนั้น ๆ ก็ถูกจำกัด [数字原文核验]
【公寓法修正案(ฉ.4)立法说明 · ทั่วประเทศ】 การค้าในอาคารชุดนั้น (มาตรา ๖๕) กระทั่ง โทษจำคุก อาทิ จำคุกไม่เกิน ๒ ปี กรณีการถือครอง กรรมสิทธิ์แทนคนต่างด้าว เป็นต้น (มาตรา ๖๗) ๔. สรุป พระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ. ศ. ๒๕๕๑ ฉบับนี้ นับว่าเป็นผลงานที่เกิดจาก ความพยายามจากหลายฝ่ายทั้งฝ่ายบริหารและ ฝ่ายนิติบัญญัติ ในการที่จะแก้ไขปัญหาโดยการ อุดช่องว่างหรือความไม่ชัดเจนของกฎหมาย รวมทั้งปัญหาในด้านต่าง ๆ ตามที่ปรากฏให้เห็น จากการบังคับใช้กฎหมายดังกล่าวตลอดระยะ เวลา ๒๙ ปีเศษที่ผ่านมา ซึ่งภายหลังที่กฎหมาย [数字原文核验]
【公寓法修正案(ฉ.4)立法说明 · ทั่วประเทศ】 อีกหลายคนที่ยังไม่ทราบและไม่เข้าใจในระบบการบริหารจัดการคอนโดมิเนียม ดีพอเช่นกัน ทั้ง ๆ ที่ประเทศไทยได้มีการออก กฎหมายอาคารชุด (กฎหมายคอนโด) มาบังคับใช้ แล้วเป็นระยะเวลานานกว่า ๒๙ ปี แล้ว ซึ่งอาจจะ เป็นเพราะมีเนื้อหาหลายหมวดหลายมาตรา ยากแก่การทำความเข้าใจและไม่ค่อยได้มีผู้หยิบยก ขึ้นมากล่าวเป็นประเด็นมากนัก ผู้เขียนจึงเห็นว่าในเรื่องต่าง ๆ เหล่านี้เป็น เรื่องที่สำคัญและน่าสนใจ ประกอบกับล่าสุด ได้มีการแก้ไขเพิ่มเติมพระราชบัญญัติอาคารชุด พ. ศ. ๒๕๒๒ ฉบับที่ ๔ (พ. ศ. ๒๕๕๑) เพื่อมุ่งแก้ไข [数字原文核验]
【公寓法修正案(ฉ.4)立法说明 · ทั่วประเทศ】 ค่าใช้จ่ายสำหรับห้องชุดส่วนนี้แทน โดยถือว่า เป็นเจ้าของห้องชุดซึ่งเป็นเจ้าของร่วมในทรัพย์ ส่วนกลางด้วย โดยหากเจ้าของร่วมผู้ใดไม่ชำระค่า ใช้จ่ายส่วนกลางดังกล่าวภายในกำหนด ต้องเสียเงิน เพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละ ๑๒ ต่อปี และหาก ค้างชำระตั้งแต่ ๖ เดือนขึ้นไป ต้องเสียเงินเพิ่ม ในอัตราไม่เกินร้อยละ ๒๐ ต่อปี และไม่มีสิทธิ ออกเสียงในการประชุมใหญ่ รวมทั้งอาจถูกระงับ การให้บริการส่วนรวมหรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลางได้ (มาตรา ๑๘/๑) (๙) การแก้ไขหรือเพิ่มเติมข้อบังคับ [数字原文核验]
【公寓法修正案(ฉ.4)立法说明 · ทั่วประเทศ】 คำบรรยายการให้บริการความสะดวกสบายใน ด้านต่าง ๆ ที่ทางผู้ซื้อหรือผู้ที่อยู่อาศัยจะได้รับ เมื่อได้ตัดสินใจเข้าไปอยู่อาศัยในอาคารนั้น ๆ อย่างมากมายหลายโครงการ ซึ่งแต่ละ โครงการก็ขายหมดในเวลาไม่นานหลังเปิดให้จองหรือขาย โดยเฉพาะในย่านทำเลทอง ที่อยู่ใกล้กับเส้นทางที่รถไฟฟ้าขนส่งมวลชนวิ่งผ่าน สะท้อนให้เห็นว่าปัจจุบัน คอนโดมิเนียมกำลังเป็นที่นิยมและได้รับความสนใจของบรรดาผู้ที่ประสงค์จะหา ที่อยู่อาศัยในเมืองมากกว่าโครงการบ้านเดี่ยว หรือทาวน์เฮ้าส์ ตามย่านชานเมือง [数字原文核验]
【公寓法修正案(ฉ.4)立法说明 · ทั่วประเทศ】 ในที่ประชุมใหญ่ได้กี่คะแนนเสียง (มาตรา ๔๕) รวมทั้งในการกำหนดอัตราส่วนการแบ่งหรือการถือกรรมสิทธิ์ในโฉนดที่ดินซึ่งเป็น ที่ดินที่ตั้งอาคารชุดเมื่อมีการจดทะเบียนเลิกอาคารชุดแล้วด้วย (มาตรา ๕๙). ๘ มีผลใช้บังคับตั้งแต่วันที่ ๔ กรกฎาคม ๒๕๕๑ โดยกำหนดให้นิติบุคคลอาคารชุดต้องดำเนินการให้สอดคล้องภายใน ๓๖๐ วัน หลังจาก พ. ร. บ. ฉบับนี้มีผลบังคับใช้ แต่ได้ยกเว้นให้กับอาคารชุดที่จดทะเบียนก่อนที่พ. ร. บ. นี้จะมีผลใช้บังคับในเรื่อง อัตราส่วนค่าใช้จ่ายส่วนกลาง โดยยังใช้เป็นอัตราส่วนของราคาห้องชุดอยู่. [数字原文核验]
【公寓法修正案(ฉ.4)立法说明 · ทั่วประเทศ】 ด้วยกันเองจำนวนไม่เกิน ๙ คน เพื่อทำหน้าที่ ควบคุมดูแลการดำเนินการของนิติบุคคล อาคารชุดก็ได้ (มาตรา ๓๗) โดยค่าใช้จ่าย อันเกิดจากการบริการส่วนรวมและค่าใช้จ่าย ที่เกิดจากการดูแลรักษาและการดำเนินการ เกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางทั้งหลาย เช่น ค่าใช้จ่าย ในการเก็บขยะ ค่าจ้าง ร. ป. ภ. ค่าไฟฟ้าลิฟท์ เป็นต้น ให้ตกอยู่ในภาระความรับผิดชอบของ เจ้าของห้องชุดทุกราย ตามอัตราส่วนที่เจ้าของ ห้องชุดแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง๗ (มาตรา ๑๘) สาระสำคัญประการสุดท้ายคือ การ ถือครองกรรมสิทธิ์ในห้องชุดในกรณีของ “คน [数字原文核验]
【公寓法修正案(ฉ.4)立法说明 · ทั่วประเทศ】 ค่าใช้จ่ายส่วนกลางค้างชำระนิติบุคคลอาคารชุดนั้น โดยในการแต่งตั้งผู้จัดการให้เป็นไปตามมติ ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม (มาตรา ๓๕/๑, ๓๕/๓) นอกจากนี้ยังได้เพิ่มหน้าที่ของผู้จัดการ นิติบุคคลอาคารชุด ที่ต้องจัดทำบัญชีรายรับ รายจ่ายประจำเดือนติดประกาศให้เจ้าของร่วมทราบ และต้องฟ้องบังคับคดีต่อเจ้าของร่วมที่ค้างชำระ ค่าใช้จ่ายส่วนกลางด้วย (มาตรา ๓๖) (๑๑) กำหนดให้อาคารชุดทุกอาคาร ต้องมี “คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด” จากแต่เดิมจะมีหรือไม่มีก็ได้ โดยผู้มีสิทธิได้รับ [数字原文核验]
【公寓法修正案(ฉ.4)立法说明 · ทั่วประเทศ】 หรือหนังสือชักชวนขายห้องชุดเป็นส่วนหนึ่ง ของสัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาซื้อขาย ห้องชุด โดยกำหนดให้ผู้ประกอบการต้องเก็บ สำเนาข้อความหรือภาพโฆษณาดังกล่าวไว้ในที่ ทำการจนกว่าจะขายห้องชุดหมด พร้อมทั้งต้อง สำเนาข้อความหรือภาพดังกล่าวให้นิติบุคคล อาคารชุดเก็บไว้ด้วย (มาตรา ๖/๑) (๓) การจดทะเบียนอาคารชุดนอกจาก จะต้องแสดงแผนผังอาคารชุดแล้ว กฎหมาย ฉบับนี้ได้บังคับให้ต้องแสดงเส้นทางเข้าออกสู่ ทางสาธารณะด้วย (มาตรา ๖ (๒) ) (๔) ในส่วนของพื้นที่ของอาคารชุดเพื่อ ประกอบการค้า ต้องระบุไว้ให้ชัดเจนและต้อง [数字原文核验]
【公寓法修正案(ฉ.4)立法说明 · ทั่วประเทศ】 รวมถึงสิ่งปลูกสร้างหรือที่ดินที่จัดไว้เป็นของเจ้าของห้องชุดแต่ละราย เช่น โรงเก็บรถหรือที่จอดรถส่วนตัวของเจ้าของห้องชุดนั้น ๆ เป็นต้น (มาตรา ๔ แห่ง พ. ร. บ. อาคารชุดฯ ) โดยในการใช้ทรัพย์ส่วนบุคคลนั้นเจ้าของห้องชุดแต่ละห้องสามารถใช้ทรัพย์ส่วนบุคคล ซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของตนได้โดยลำพัง เจ้าของห้องชุดอื่นจะมาใช้ร่วมด้วยไม่ได้ (ยกเว้นในส่วนของพื้นห้อง ผนังกั้นห้องที่แบ่งระหว่าง [数字原文核验]
【公寓法修正案(ฉ.4)立法说明 · ทั่วประเทศ】 ต้องเป็นคนต่างด้าวที่ได้รับใบสำคัญถิ่นที่อยู่ ตามกฎหมายว่าด้วยคนเข้าเมือง หรือเข้ามาใน ราชอาณาจักรตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริม การลงทุนตาม พ. ร. บ. ส่งเสริมการลงทุนฯ หรือ นำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักร เพื่อซื้อห้องชุดของอาคารชุดโดยเฉพาะ (ที่ผ่านมา เป็นเงื่อนไขข้อที่ชาวต่างชาตินิยมใช้กันมากที่สุด) เป็นต้น (มาตรา ๑๙, ๑๙ ทวิ) ทั้งนี้เพื่อประโยชน์ ในการส่งเสริมการลงทุนอันจะก่อให้เกิดความ มั่นคงในทางเศรษฐกิจของประเทศ ตลอดจนเป็น การเพิ่มกำลังซื้อให้กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของ [数字原文核验]
【公寓法修正案(ฉ.4)立法说明 · ทั่วประเทศ】 สมดังเจตนารมณ์ที่บัญญัติไว้ได้ ซึ่งปัญหาส่วนใหญ่ เกิดจากการบริหารจัดการนิติบุคคลอาคารชุด ที่ไม่รับผิดชอบต่อหน้าที่ ทำผิดหรือทุจริตต่อหน้าที่ และเอาเปรียบเจ้าของห้องชุด อาทิ ไม่ยอมออก ใบปลอดหนี้ให้เจ้าของห้องชุด ไม่ยอมติดตาม ทวงหนี้ทรัพย์สินส่วนกลางจากเจ้าของร่วม บางรายเพราะมีความผูกพันกันเป็นพิเศษ รวมทั้งนำเงินค่าใช้จ่ายส่วนกลางไปใช้จ่าย ในเรื่องส่วนตัว ฯ ลฯ นอกจากนี้ยังมีปัญหาในด้านอื่น ๆ อีก มากมาย เช่น ปัญหาผู้ประกอบการไม่จัดตั้ง ที่ทำการสำนักงานนิติบุคคลอาคารชุด หรือไม่ [数字原文核验]
【公寓法修正案(ฉ.4)立法说明 · ทั่วประเทศ】 โดย นายวรชัย แสนสีระ นิติกร สำนักกฎหมาย พ. ร. บ. อาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ. ศ. ๒๕๕๑ ความพยายามอีกครั้งในการคุ้มครองมนุษย์คอนโด “ ๑. บทนำ เมื่อกล่าวถึง “คอนโดมิเนียม” (Condominium) หรืออาคารชุดแล้ว คิดว่าคงไม่มีบุคคลใดโดยเฉพาะ ผู้ที่อยู่อาศัยในเมืองขนาดใหญ่ทั้งหลาย ดังเช่น กรุงเทพมหานคร จะไม่รู้จัก หรือไม่เคยเห็น เป็นแน่แท้ เพราะไม่ว่าจะอ่านหนังสือพิมพ์ ดูโทรทัศน์ หรือออกเดินทางไปนอกบ้าน ท่านก็ จะต้องได้พบเห็นกับภาพโฆษณาไม่ว่าขนาดเล็ก ขนาดใหญ่ที่มีรูปอาคารสูง ๆ หลายรูปแบบ พร้อมทั้ง [数字原文核验]
【公寓法修正案(ฉ.4)立法说明 · ทั่วประเทศ】 ประกอบกับช่องว่างและความไม่ชัดเจนของ กฎหมายบางประการ ดังนั้น กฎหมายฉบับนี้จึงได้มุ่งเน้นเพื่อ ที่จะหาทางแก้ไขปัญหาที่เกิดขึ้นดังกล่าว และเพิ่มความคุ้มครองเจ้าของร่วม (ผู้ซื้อ) มากขึ้น โดยมีหลักการสำคัญจำแนกได้ ดังนี้ (๑) กำหนดแบบของสัญญาจะซื้อ จะขายและสัญญาซื้อขายห้องชุด ว่าต้องให้เป็น ไปตามแบบสัญญามาตรฐานที่รัฐมนตรีว่าการ กระทรวงมหาดไทยกำหนด หากไม่ได้ทำตามแบบ และส่วนใดในข้อสัญญาไม่เป็นคุณต่อผู้จะซื้อ หรือผู้ซื้อห้องชุด สัญญาส่วนนั้นไม่มีผลบังคับ (มาตรา ๖/๒) (๒) ให้ถือว่าข้อความหรือภาพโฆษณา [数字原文核验]
【公寓法修正案(ฉ.4)立法说明 · ทั่วประเทศ】 ห้องชุดใดที่ให้ถือว่าเป็นกรรมสิทธิ์รวมของเจ้าของร่วมระหว่างห้องชุดนั้น การใช้สิทธิเกี่ยวแก่ทรัพย์ดังกล่าวนั้นต้องเป็นตามข้อบังคับ ของนิติบุคคลอาคารชุด) แต่เจ้าของห้องชุดจะกระทำการใด ๆ ต่อทรัพย์ส่วนบุคคลของตน อันอาจจะเป็นการกระทบกระเทือนต่อ โครงสร้าง ความมั่นคง หรือขัดต่อการอื่นตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดมิได้ (มาตรา ๑๓). ๒ ทรัพย์ส่วนกลาง หมายถึง ที่ดินที่ตั้งอาคารชุด (ซึ่งอาจจะมีหลายโฉนดหรือหลายแปลงก็ได้), ส่วนของอาคารชุด [数字原文核验]
【公寓法修正案(ฉ.4)立法说明 · ทั่วประเทศ】 ตามหลักกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ในการที่ต้อง เป็นเจ้าของที่ดินที่ได้ปลูกสร้างนั้นเท่านั้น จึงได้มี ความพยายามในการออกกฎหมายมารับรองสิทธิ บนอากาศ (Air Right) ดังกล่าว แต่ก็ถูกโต้แย้ง ว่าขัดแย้งกับหลักของกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ดังกล่าว ทำให้ลักษณะของกฎหมายอาคารชุด ยังไม่เป็นที่ยอมรับของนักกฎหมายสมัยนั้น จนกระทั่งต่อมาการเคหะแห่งชาติมี ปัญหาด้านการจัดการดูแลที่อยู่อาศัย จึงมีนโยบาย ที่จะขายห้องชุดในแฟลตบางแห่งให้กับประชาชน ไปเลย แต่ยังติดอยู่ที่ว่ายังไม่สามารถดำเนินการได้ [数字原文核验]
【公寓法修正案(ฉ.4)立法说明 · ทั่วประเทศ】 แต่งตั้งเป็นกรรมการต้องมีคุณสมบัติเป็นเจ้าของ ร่วมหรือคู่สมรสของเจ้าของร่วม หรือผู้แทน โดยชอบธรรม ผู้อนุบาล ผู้พิทักษ์ (กรณีเจ้าของร่วม เป็นผู้เยาว์คนไร้หรือเสมือนไร้ความสามารถ) ในกรณีที่ไม่มีผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด หรือมีแต่ไม่สามารถปฏิบัติหน้าที่ได้เกิน ๗ วัน ให้กรรมการนิติบุคคลแต่งตั้งกรรมการคนหนึ่ง ขึ้นทำหน้าที่เป็นผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด ชั่วคราว (มาตรา ๓๗, ๓๗/๑, ๓๘) (๑๒) ในส่วนเกี่ยวกับการประชุมใหญ่ ของเจ้าของร่วม ได้ลดจำนวนองค์ประชุมเหลือ เพียง ๑ ใน ๔ ของจำนวนคะแนนเสียงลงคะแนน [数字原文核验]
【公寓法修正案(ฉ.4)立法说明 · ทั่วประเทศ】 ทั้งหมด (จากเดิมที่กำหนดจำนวน ๑ ใน ๓ ของ จำนวนคะแนนเสียงลงคะแนนทั้งหมด ซึ่งโอกาส ที่จะครบองค์ประชุมเป็นไปได้ยาก) และถ้าไม่ ครบองค์ประชุมในครั้งแรกนี้ ยังกำหนดให้มี การเรียกประชุมครั้งใหม่ได้ โดยในการประชุมที่ เรียกใหม่ครั้งหลังนี้ไม่จำเป็นต้องครบองค์ประชุม ก็สามารถเปิดประชุมและลงมติได้ นอกจากนี้ยังเปิดโอกาสให้เจ้าของร่วม เปิดประชุมใหญ่วิสามัญได้ด้วย จากเดิมที่กำหนด เพียงว่าต้องประชุมใหญ่ในครั้งแรกใน ๖ เดือน และครั้งต่อไปอย่างน้อยปีละครั้งเท่านั้น (มาตรา ๔๒, ๔๒/๑, ๔๒/๒, ๔๓) [数字原文核验]

本页为泰国法规原文的结构化引用，仅供参考，不构成法律意见；以官方公报原件为准。